ביטן ואח' נ' מצפה בית שמש בע"מ ואח'

פסק דין

הרקע

1.ביום 28.5.12 הגישו התובעים בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על הנתבעת 1 (להלן – החברה) לבצע (כמוכרת) ו/או לרשום (כחברה משכנת) עסקאות הנוגעות לזכויות בגגות הבתים במתחם ברחוב רבי פנחס בן יאיר 2 – 10 ברמת בית שמש (להלן – המתחם), שהחברה הקימה על מקרקעין של הנתבע 3 (להלן – המינהל), ומשמשת כחברה משכנת, אלא אם כן יצוין בהן מפורשות כי לא ניתן לבנות על הגגות ולא ניתן להוסיף יחידות דיור (להלן – הסייג).

כמו כן , התבקש בית המשפט ליתן צו מניעה האוסר על הנתבע 2 (להלן – דירנפלד) לבצע כל עסקה, בין כקונה ובין כמוכר, ביחס לזכויות בניה ו/או לגגות במתחם, אלא אם כן יצוין בה הסייג האמור באופן מפורש.

2.במקביל לבקשה לסעד הזמני הגישו התובעים, שהם רוכשי דירות במתחם, את התביעה העיקרית בדרך של המרצת פתיחה , למתן צו עשה, צו מניעה , וצו הצהרתי לשם עיגון זכויותיהם הקנייניות לכך שלא תבוצע כל בניה על גגות בתיהם במתחם.

לטענת התובעים, במתחם קיימת חרושת של שמועות לפיהן בכוונתו של דירנפלד לבנות על גג שרכש, תוך התעלמות ממגבלות שקיימות לכך בנספח להסכמי המכר שנכרתו בין החברה לבין רוכשי הדירות, וביניהם התובעים (להלן – התנאים הכלליים), וכי בכוונת דירנפלד לרכוש גגות נוספים.

התובעים טוענים כי המתחם תוכנן מלכתחילה באופן מרווח ביחס למתחמים אחרים באזור, ועל כן ערך הדירות במתחם גבוה , ואיכות החיים בו גבוהה יותר מאשר במתחים אחרים, צפופים יותר, והם מעוניינים לשמור על יתרון זה.

3.ביום 29.5.12 ניתן צו מניעה ארעי כמבוקש.

4.בדיון שהתקיים ביום 6.1.13 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים לפיה הם יוותרו על ההליכים המקדמיים ועל הליך ההוכחות במסגרת ההליך העיקרי ויינתן פסק דין , בכפוף להגשת טיעונים משלימים.

טענות התובעים

5.התובעים טוענים כי החברה התחייבה כלפיהם, בסעיפים 8.3 ו – 8.5 למסמך התנאים כלליים , כי לא תהיה בניה על גגות הבתים ולא יתווספו יחידות דיור נוספות.

לטענתם, ההסכמות האמורות הן הסכמות עקרוניות ומהותיות שביסוד חוזה המכר, אין דרך לעקוף אותן, והן חלות גם על דירנפלד.

6.לטענת התובעים, בהסכם המכר שנכרת בין החברה לבין רוכשי הדירות יש מדרג נורמטיבי – ההסדר המילולי בגוף ההסכם (לרבות התנאים הכלליים) גובר על המפרט הטכני של הדירה (להלן – המפרט).

לטענתם, העקרונות הקבועים בהסכם, לרבות ההבטחה שבמתחם לא יהיו יותר יחידות דיור ולא יהיו יותר קומות בנויות – הם העקרונות הקובעים.

7.עוד נטען, כי הבניה בפועל מיצתה את כל הזכויות על פי תכנית המתאר, וכי את המסמכים שנכרתו בין החברה לבין הרוכשים (כולם, כולל דירנפלד) - חובה לפרש תוך הלימה למצב התכנוני התקף.

8.התובעים טעונים כי עסקינן בפרשה שיסודה בהתנהלות חסרת תום לב של דירנפלד ושל החברה, וכי התובעים הם פה גם ליתר דיירי המתחם, אשר משתייכים למגזר החרדי וחוששים מפני עמידה על זכויותיהם בפני ערכאות שיפוטיות.

התובעים מבקשים להעריך את אומץ לבם בעמידתם בכל הלחצים ועל זכויותיהם ההוגנות , אשר לטענתם נרמסו ברגל גסה על ידי החברה ועל ידי דירנפלד.

טענות החברה

9.החברה טוענת כי בהתאם להסכם המכר היא רשאית למכור ו/או להעניק זכויות בניה לכל בעלים של שטח צמוד, לרבות הזכות לתוספת בנייה, ולמעט הוספת קומות לבניין, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמה, והכל בכפוף לאמור במפרט.

החברה מפנה לסעיף 1.5 למפרט , אשר לפיו ניתנה זכות לדיירים ו/או לחברה להוסיף קומה אחת מעבר לבנוי בפועל, ומבהירה כי בעת מכירת זכויות הבניה לא ניתן אישור כלשהו לבניה, וכל דייר שרכש זכויות בניה חייב להגיש בקשה להיתר ותכנית לרשות המוסמכת , והיא זו שתחליט ותקבע את התנאים למתן היתר שכזה.